Mietpreisbremse 2025: Verlängerung, Regelungen und Auswirkungen für Mieter und Vermieter

Die Mietpreisbremse bleibt auch weiterhin ein zentrales Instrument der Wohnungspolitik in Deutschland. Angesichts steigender Mieten in vielen deutschen Städten hat die Bundesregierung beschlossen, die Regelung bis mindestens 31. Dezember 2029 zu verlängern. Ziel ist es, überhöhte Mieten bei Neuvermietungen zu verhindern und den Mieterschutz in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt weiter zu stärken.

Doch was bedeutet diese Verlängerung konkret? Welche Regelungen gelten, wo ist die Mietpreisbremse 2025 aktiv – und welche Ausnahmen sind zu beachten?

Was ist die Mietpreisbremse? Rechtliche Grundlage und Zielsetzung

Die Mietpreisbremse wurde 2015 mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz (§ 556d–g BGB) eingeführt. Sie richtet sich an Vermieter von Bestandswohnungen in Regionen mit besonders hoher Nachfrage nach Wohnraum. Die Regelung begrenzt die Miethöhe bei der Wiedervermietung einer Wohnung.

Zentrale gesetzliche Regel:

• Die Miete bei Neuvermietung darf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Diese Vergleichsmiete wird in der Regel durch den örtlichen Mietspiegel bestimmt. Ziel der Maßnahme ist es, rasante Mietsteigerungen bei Neuverträgen zu bremsen, ohne bestehende Mietverhältnisse zu beeinflussen.

Für welche Wohnungen gilt die Mietpreisbremse – und für welche nicht?

Die Mietpreisbremse gilt nur in bestimmten Regionen, die von den Bundesländern durch Rechtsverordnung als angespannter Wohnungsmarkt definiert wurden. Zudem sind nicht alle Mietverhältnisse erfasst. Es gibt klare gesetzliche Ausnahmen, darunter:

Ausnahmen von der Mietpreisbremse:

• Neubauten: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind von der Regelung ausgenommen.
• Umfassende Modernisierung: Wenn mindestens ein Drittel der Neubaukosten in die Sanierung investiert wurde, gilt die Mietpreisbremse nicht.
• Vormiete oberhalb der Bremse: Wurde bereits vom vorherigen Mieter eine höhere Miete gezahlt, darf diese weiter verlangt werden.
• Staffelmiete und Indexmiete: Diese Mietverträge unterliegen gesonderten Regelungen und sind nur teilweise betroffen.

Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029 – politische Hintergründe

Die Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 wurde im Jahr 2024 durch die Bundesregierung beschlossen. Begründet wurde dies mit der weiterhin angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt in vielen deutschen Städten.

Laut Bundesjustizministerium besteht trotz Neubauoffensiven in zahlreichen Städten ein erheblicher Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Städte wie Berlin, München, Köln, Frankfurt, Leipzig oder Stuttgart verzeichnen nach wie vor überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen – gerade bei Neuvermietungen.

In welchen Städten und Bundesländern gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, sondern nur in bestimmten Städten und Gemeinden, die per Landesverordnung als „angespannter Wohnungsmarkt“ ausgewiesen wurden. Eine Übersicht als Beispiel:

• Nordrhein-Westfalen (NRW): Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster, Aachen u. a.
• Bayern: München, Nürnberg, Regensburg, Würzburg, Erlangen
• Berlin: flächendeckend
• Hessen: Frankfurt am Main, Wiesbaden, Darmstadt
• Hamburg: gesamtes Stadtgebiet
• Baden-Württemberg: Stuttgart, Heidelberg, Freiburg, Tübingen u. a.
• Sachsen: Leipzig, Dresden

Die jeweilige Gültigkeitsdauer der Verordnungen variiert und wird regelmäßig überprüft und angepasst. Mieter und Vermieter sollten sich direkt bei den zuständigen Landesbehörden oder auf offiziellen Websites informieren.

Informationspflicht für Vermieter – rechtliche Konsequenzen bei Verstößen

Seit der Reform der Mietpreisbremse im Jahr 2019 gelten für Vermieter strenge Transparenzpflichten. Wenn eine gesetzliche Ausnahme greift – etwa wegen einer umfassenden Modernisierung – muss dies dem Mieter vor Vertragsabschluss schriftlich mitgeteilt werden (§ 556g BGB).

Folgen bei Missachtung:

• Wird die Informationspflicht verletzt, kann der Mieter die überzahlte Miete rückwirkend für bis zu 30 Monate zurückfordern.
• Auch nachträglich entdeckte Verstöße können zu Rechtsstreitigkeiten und Rückzahlungen führen.

Für Vermieter ist es daher ratsam, vor jeder Neuvermietung eine rechtssichere Prüfung der Mietpreisbremse und der Ausnahmetatbestände vorzunehmen.

Rechte der Mieter – so kannst du eine zu hohe Miete rügen

Mieter, die glauben, dass ihre Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt, haben gesetzlich gesicherte Rechte. Wichtig ist dabei das formgerechte Rügen der Miethöhe.

Vorgehen für Mieter:

1. Vergleichsmiete ermitteln – z. B. über den Mietspiegel der Stadt.
2. Schriftliche Rüge beim Vermieter einreichen (am besten mit konkreter Begründung).
3. Rückzahlung der überhöhten Miete verlangen (ggf. mit anwaltlicher Hilfe).

Viele Städte und Verbraucherschutzzentralen bieten Online-Tools zur Mietprüfung oder kostenfreie Beratungen an.

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt – Kritik und Lob

Die Mietpreisbremse ist politisch umstritten. Kritiker argumentieren, dass sie Investitionsanreize hemmt und den Neubau verlangsamt. Viele Vermieter empfinden die Regelung als bürokratisch und unfair.

Argumente von Kritikern:

• Eingriff in die Vertragsfreiheit
• Weniger Rendite bei Vermietung
• Verlagerung auf Kaufmärkte

Argumente von Befürwortern:

• Sozial gerechte Mietverhältnisse
• Schutz vor Verdrängung einkommensschwacher Haushalte
• Entlastung in besonders teuren Städten

In der Praxis zeigt sich: Die Mietpreisbremse ist kein Allheilmittel, aber ein wichtiger Baustein im wohnungspolitischen Instrumentenkasten.